Андрей Орлов, генеральный директор компании «Магнум», поделился примерами из практики и советами, которые помогут понять нюансы базовой калькуляции строительства спортивных объектов и учесть все факторы, из которых складывается реалистичное бюджетирование.
СКОЛЬКО СТОИТ СПОРТИВНАЯ АРЕНА И ПОЧЕМУ ЦЕНА ЗА ТИПОВЫЕ СПОРТСООРУЖЕНИЯ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ТИПОВОЙ
На что необходимо обращать внимание заказчикам спортивных объектов при расчете сметы строительства? Как спроектировать и построить спортивный объект, не выходя за границы лимитов, которые выделяются заказчиками? Как инвестору не просчитаться и не оставить за рамками рассмотрения множество важных факторов, которые влияют на стоимость спортивного объекта? Ответы на эти вы вопросы вы найдете в материале, насыщенном реальными кейсами из опыта компании, которая уже более 20 лет строит спортивные объекты различного целевого назначения по всей России. Речь идет о компании «Магнум», чьи специалисты известны сегодня на рынке спортсооружений как признанные эксперты. А статьи и материалы, опубликованные в отраслевой прессе от профильных специалистов компании, достойны статуса отдельных курсов. Компанией «Магнум» накоплен колоссальный опыт в части ценообразования спортивных объектов. На практике пройдены все возможные существующие риски и таким образом получены решения, о которых сегодня специалисты компании готовы рассказать всем участниками рынка, и прежде всего заказчикам и инвесторам.
– Андрей, о чем важно знать заказчику спортивного объекта?
– Цена за типовое спортивное сооружение может быть неизменной только в теории. Даже если несколько типовых спортивных объектов планируется построить в одном регионе – это не гарантия их одинаковой стоимости. Один и тот же ФОК на Ямале может стоить разных денег. Все здесь имеет значение. Причин может быть множество: отличается логистика, местность заболочена и требует других свай, температурный режим в текущем сезоне поменялся и строительство невозможно было начать в запланированные сроки и т. д. Под влиянием этих и других факторов конструктив, архитектура и инженерные сети обходятся совсем в другие деньги. И это не маленькое расхождение в расчетах, а огромная принципиальная разница.
– Что может увеличить стоимость плоскостного спортсооружения?
– Начнем с плоскостных спортивных объектов. Пример из практики северного строительства. Мы заключили генподрядный контракт с фиксированной ценой по футбольному стадиону в городе Надым. С учетом того, что этот регион славится такими явлениями, как тальки, вечная мерзлота, и прочими сложными геологическими особенностями, при расчете мы ввели коэффициент запаса по стоимости на компенсацию данных рисков. Казалось, предусмотрели все. Однако мы не могли предположить, что на месте строительства данного стадиона в прошлом располагалась пилорама. Грунт на участке строительства оказался с примесями органики. И никакие иные инженерные решения, кроме как замещение грунта, были неприемлемы. В итоге стоимость замещения грунта под всем стадионом оказалась практически равной стоимости контракта.
Другой пример непредсказуемого роста стоимости, казалось бы, несложного плоскостного сооружения – уже из портфеля наших московских объектов. Он представлял собой спорткомплекс из двух футбольных полей. В момент заключения контракта проектная документация была выполнена, а сметы прошли экспертизу. С точки зрения проектировщика, все было выполнено в рамках действующих норм и, если верить чертежам, должны были получиться два замечательных поля. Однако по факту мы получили другое. Едва выехав на площадку строительства, наши бульдозеры начали буквально вязнуть в грунте основания. Причина происходящего оказалась довольно банальна. В целях экономии бюджетных средств в момент прохождения экспертизы песок предполагаемой насыпи был заменен на пескогрунт из разработанных котлованов строек Москвы с вполне определенными параметрами, которые устроили проектировщиков с точки зрения надежности основания. Однако на практике оказалось, что данные параметры при применении подобного рода грунта существуют только на бумаге. И в реальности это не что иное, как смесь глины и песка. В результате, чтобы не допустить потери репутации компании, мы были вынуждены за счет собственных средств применить для укрепления основания никак не учтенные в смете 10 тыс. кв. м геотехнической решетки с засыпкой мелкофракционным щебнем.
Наша ошибка была в том, что мы, сделав собственную экспертизу и понимая, что поле может «уплыть», все-таки взялись за этот объект. Для того чтобы стабилизировать поле, понадобилось около 15 млн рублей, потрачены они были нашей компанией безвозвратно.
Совет заказчикам: если у вас нет руководителя проекта, выполняющего функции технического заказчика, не жалейте денег на независимую экспертизу. Не всегда строители берут такие расходы на себя.
– Какие риски возникают в реализации проектов каркасно-тентовых сооружений?
– Каркасно-тентовые конструкции – это более сложные сооружения. Данные конструкции широко распространены на Западе в спортивной отрасли, благодаря скорости и простоте монтажа, эстетическим параметрам и стоимости. Нами были заключены контракты на возведение нескольких подобных сооружений. Расчет стоимости был сделан соответствующий временным спортсооружениям. Однако после завершения строительства мы столкнулись с проблемой, что оформить подключения объекта к инженерным сетям, согласно выданным техническим условиям, оказалось юридически невозможно. Данное обстоятельство повлекло необходимость устройства автономного обеспечения инженерными ресурсами, то есть фактически мы осуществили подключение объекта два раза.
В наших строительных нормах и правилах такие каркасно-тентовые спортсооружения классифицируются как временные. Таковыми на самом деле они являются очень условно. К ним тоже надо прокладывать коммуникации и инженерные сети, что в итоге выливается в сумму, близкую к реализации объекта капитального строительства. Заказчик должен понимать, что если он строит спортивный объект, используя дорогие технологии и материалы, которые обеспечивают высокое качество, и может выбирать, каким будет сооружение – временным или капитальным, то очень хорошо должен взвесить, строить ли временное или сделать выбор в сторону капитального с незначительным удорожанием.
– Спорткомплексы и дворцы спорта – это тоже типовые объекты с индивидуальной экономикой?
– Здесь хочу привести пример из опыта нашего северного строительства. Одним первых объектов, построенных на Ямале, был спорткомплекс с 25-метровым бассейном и универсальным залом. Это оказался довольно удачный проект с точки зрения как эстетики, так и функциональности. К нам поступило еще несколько предложений на строительство подобных комплексов в этом регионе. Так как вся проектная документация была уже готова, а стоимость строительства известна, мы полагали, что данный объект можно считать типовым и понятным с точки зрения бизнеса, однако это оказалось не совсем так. За время привязки проекта произошло, на первый взгляд, несущественное изменение строительных норм, но на практике оказалось, что данные «незначительные» изменения требуют значительных переделок и затрат в проекте. Также прогресс на рынке инженерного оборудования предполагал изменения внутреннего наполнения, а геологические условия и вовсе заставили отказаться от подвальной части и изменить планировки вышестоящих этажей. Таким образом, нами было построено три подобных объекта, очень похожих внешне, но каждый со своей экономикой.
Андрей Орлов на стратегической сессии MOSCOW STADIUM FORUM анонсировал свое выступление по теме ценообразования
– Большие арены – как человеческий фактор способен повлиять на их стоимость?
– При реализации крупных объектов, таких, например, как семитысячная арена открытия и закрытия зимней Универсиады 2019 года в Красноярске, мы вплотную столкнулись с так называемым человеческим фактором. В условиях столь масштабной стройки работа полностью собственным коллективом невозможна. Мы вынуждены привлекать как частные бригады, так и субподрядчиков. Работа с непроверенным коллективом выявила в первую очередь огромную текучку кадров, которую совершенно невозможно было спрогнозировать. Допустим, через месяц после начала строительства на соседней площадке начинается возведение монолитного дома с более долгосрочным гарантированным объемом работ. Люди просто вставали и уходили, как говорится, по-английски – не прощаясь. А быстро восстановить, например, сто монолитчиков на остатки объемов – очень непростая задача. Приходилось повышать расценки сверх тех норм, что были запланированы и, соответственно, нести убытки. Или мы столкнулись с тем, что в условиях, когда на строительной площадке работает около 50 субподрядчиков и 1000 строителей, неизбежно возникают отступления от и без того далеко не совершенной проектной документации. Допустим, три субподрядчика протянули свои трассы, а остальные ждали, когда прибудет материал, и в итоге места для их трас уже не осталось. Так возникают неизбежные дополнительные работы, которые опять-таки вынужден оплачивать генподрядчик.
Все вышеизложенное еще раз подчеркивает, что при реализации любого строительного проекта самое пристальное внимание стоит уделять детальному расчету с грамотной оценкой рисков. Эту задачу просто невозможно выполнить, основываясь исключительно на сметной базе и не обладая опытом собственных ошибок, грамотными специалистами и инженерами.
– Удешевление – на каком этапе возможна оптимизация затрат?
– Любая неточность в планировании может очень дорого стоить впоследствии. Не все можно пересчитать в сторону удешевления, когда проект уже запущен. Например, в наших проектах нет возможности оптимизировать что-то за счет удешевления или упрощения технологий. Среди объектов компании много таких, которые будут принимать международные соревнования, и тут совершенно точно не получится пойти по пути упрощения, ведь они должны презентовать уровень того спорта, для которого предназначены. Все объекты, которые мы строим, высоко социально значимые и насыщаются достаточно дорогостоящим технологичным оборудованием, которое позволит экономить в дальнейшем – во время периода эксплуатации спортсооружения, что очень важно для заказчиков. Поэтому всю оптимизацию необходимо применить на стадии проектирования.
– Каковы перспективы компании в развитии собственной системы модульного строительства?
– Сейчас мы готовим к запуску собственное производство спортивных сооружений. Сама идея модульного строительства и применяемые технологии здесь работают не только на качество и скорость возведения любых спортивных объектов. Они напрямую касаются их себестоимости и позволяют фиксировать цену на весь комплект здания. Цена типового модульного объекта будет неизменной, а стоимость комплекта известна конечному потребителю еще на входе в проект. Цена не будет меняться в процессе проектирования и производства. Она может меняться только в части подготовки основания, инженерных сетей, изысканий. Но, уже зная цену за модуль такого спортсооружения, можно будет приблизиться к точной смете и прогнозировать затраты, которые возникнут при реализации того или иного проекта. О чем и мечтает любой девелопер, инвестор, государственный или частный заказчик.
Беседовала Светлана Архипова
Андрей Орлов, генеральный директор компании «Магнум» – экспертный профиль